מאת: אדר' דנה ליר אלעני
בענף הנדל"ן של היום, ובמיוחד בתחום ההתחדשות העירונית, יזמים יוצאים למסע ארוך ומורכב. זהו מסע שמתחיל בחזון גדול על הנייר, אך לעיתים קרובות מדי מסתיים במציאות שרחוקה מהפוטנציאל הראשוני. כמי שמובילה את הדור השני במשרד "ליר אדריכלים" – משרד שמשלב 40 שנות ניסיון של הדור המייסד עם חשיבה תכנונית עכשווית – אני רואה את הפער הזה נוצר פעם אחר פעם.
איפה הכסף (והזמן) הולכים לאיבוד? הפער המכאיב ביותר עבור יזם נובע מתכנון המבוסס על מידע חלקי. כשלא צוללים לעומקן של זכויות הבנייה, מגבלות התב"ע או המדיניות הספציפית של כל עירייה, התוצאה היא תכנון "לא כלכלי". זה מתבטא בחוסר ניצול של הטופוגרפיה, תמהיל שימושים שגוי או מערכות יקרות ומסורבלות. התוצאה? עיכובים של שנים בוועדות, מחסומים מיותרים, ובשורה התחתונה – הפסד של מיליונים או פספוס של רווח שיכול היה להיות שלכם.
המודל הרב-שכבתי: לתכנן כדי לנצח ב"ליר אדריכלים" אנחנו פועלים לפי שיטה שפיתחנו כדי לייצר ליזם "שקט תכנוני". אנחנו לא רק מציירים קירות; אנחנו מנהלים מידע:
איסוף מידע אקטיבי: אנחנו לא מחכים שהנתונים יגיעו אלינו. אנחנו דורשים ומנתחים מידע מכל היועצים – מהמודד ועד יועצי הסביבה והתשתיות – ומשלבים זאת עם ההיכרות העמוקה שלנו עם דרישות הרשויות.
מחקר עומק: חקירה יסודית של תוכניות מתאר, פרויקטים סמוכים ומסמכי מדיניות עירונית מאפשרת לנו לזהות הזדמנויות חבויות וסיכונים סמויים עוד לפני השרטוט הראשון.
תכנון מוכוון חיסכון: אנחנו משקיעים שעות במחשבה על תהליך הבנייה והמערכות כדי למנוע עלויות מיותרות בהמשך הדרך.
איך אדריכלות הופכת לכסף? הנה דוגמה מהשטח: בפרויקטים באזורים משופעים (כמו ירושלים או חיפה), ניצול חכם של הטופוגרפיה איפשר לנו לשנות את הגדרת הכניסה הראשית. התוצאה? בניין רב-קומות הוגדר מבחינה רגולטורית כ"בניין גבוה", מה שחסך ליזם הון עתק בעלויות של מערכות מורכבות.
בנוסף, אנחנו נלחמים על כל סנטימטר בגרעין הבניין. צמצום שטחי שירות, חדרי מדרגות ומעליות (בדיוק של מילימטרים) מתרגם ישירות ליותר שטחי מגורים למכירה. בעידן של עירוב שימושים, אנחנו יודעים למקם את המסחר והמגורים בצורה חכמה שחוסכת כפילות במערכות וכניסות נפרדות ויקרות.
השורה התחתונה עבודה עם משרד שנוקט בגישה יסודית מעניקה ליזם שלוש מתנות קריטיות:
מהירות: קידום מהיר של תב"ע והיתרים ללא הפתעות בוועדות.
רווחיות: מיקסום הפוטנציאל הכלכלי של השטח.
יעילות: חסכון משמעותי בעלויות הקמה ותפעול.
תכנון אחראי הוא לא רק אסתטיקה – הוא הכלי החזק ביותר של היזם להגנה על האינטרסים שלו ולהבטחת התשואה על ההון.
תכנון אדריכלי יסודי הוא לא הוצאה, הוא ההשקעה הרווחית ביותר של היזם: הוא מקצר לוחות זמנים, מונע הפתעות בוועדות ומתרגם כל מטר רבוע וכל שיפוע בקרקע לחיסכון של מיליונים ולמקסימום תשואה.