פרוגרמה אדריכלית/ אדר' דנה ליר אלעני
פרוגרמה היא השימושים להם היזם בנכס זקוק. הפרוגרמה מכילה שימושים שונים שהיזם היה רוצה שיהיו בשטח, כולל כמה מטרים רבועים היה רוצה בכל שימוש. הפרוגרמה מכילה זכויות בניה ונפחים, ונובעת מצרכים רבים ומגוונים.
ראשית, אנחנו כאדריכלים חוקרים את השטח הנתון. זו עבודה הכוללת התמצאות בחוקים ומציאת חורים בכתוב הדומה לעבודתם של עורכי דין, רק טמונה בתכנון הפיזי. הרבה פעמים היזם מגיע עם זכויות הבנייה ועם תיק המידע, וחושב שהוא יודע מה יש לו בשטח. עם זאת, לאחר שאנחנו עורכים את המחקר הראוי, אנחנו מגלים דברים אחרים.
מניסיוננו עם תב"עות שונות, הכרתינו את חוקי הבנייה על בוריים וכן מניסיוננו בעבודה מול רשויות ו "חוקים שבעל פה" לגבי מה מאשרות רשויות, נדע להמליץ לו על השיטה הטובה ביותר למיקסום זכויות הבנייה בשטח שלו. לעיתים, נבחר בשיטה של הגשה לרשויות במידה וישנם סימני שאלה כדי לוודא שאנחנו לא מפספסים הזדמנויות יקרות ערך, ואחר-כך במידה ומתבדים, חוזרים לשולחן השרטוט.
מסלולי רישוי– נכלול את מסלולי הרישוי השונים- האם נלך על היתר ללא הקלות? האם נלך על היתר עם הקלות? האם נשתמש בתוכנית מתארית כמו תמ"א 38 או שנכין תב"ע. ובמידה ונכין תב"ע, האם היא תהיה בסמכות מקומית או בוועדות תכנון שונות.
תקציב הבנייה- בגלל הכרותינו עם ניהול תקציב בנייה וניהול פרויקטים בשלב התכנון, נדע להעריך מה פתרון הבנייה שיחסוך לו כסף. זוהי עבודה עדינה שכוללת מערכת של שיקולים. לדוגמא, האם נבחר לעשות חניה עילית או תחתית לבניין- האם נחפור עוד מרתף או נוותר על שטחים עיקריים לטובת חניה וזה יחסוך לנו כסף אבל "נבזבז" שטחים. אלו שאלות עמוקות שאותן נברר עם המזמין. ניתן בשלב ראשוני אפילו לערב כמאי ושמאי, בתוך תהליך התכנון הראשוני. כבר בשלב הפרוגרמה נבין מהם חומרי הבנייה שירצה להשתמש בהם היזם, ומהם הסטנדרטים וכללי האצבע שמתאימה לו לתקציב ולצרכי הפרויקט ולשימושו בעתיד.
מה כדאי לעיר– אנחנו מאמינים מאוד בשיתוף פעולה ובכדאיות ואינטרסים כמנוע לצמיחה והסכמה. יש פרויקטים שנחשוב מראש מה העירייה רוצה לראות, וננסה לכוון, במיוחד אם מדובר בפרויקטים המצריכים תב"ע, למה שמשותף ורצוי לכולם. זוהי הזדמנות המכילה בתוכה מגוון תמריצים כלכליים מהמדינה ליזם.
חנייה– אחד הגורמים המשמעותיים ביותר בעבודה על פרוגרמה הוא נושא החניה, וזה חוצה את רוב סוגי הפרויקטים, במיוחד כשמדובר במשרדים ובמגורים. חישוב תקן החניה משפיע על פרויקטים מאוד, במיוחד כשמדובר במבני משרדים במקומות שלא ניתן להגיע אליהם בקלות עם תחבורה.
שרשראות ייצור ובטחון– בעבודתנו עם חברות תעשיה, כמו כתר פלסטיק ואלביט, הפרוגרמה תהיה מורכבת מאוד וישתמשו בבעלי מקצוע כדי להרכיבה. למשל, בתעשייה יש לקחת בחשבון מכונות ייצור ושרשראות ייצור. נכין, לעיתים בעזרת יועצים, תרשים זרימה של שרשרת הייצור, מהיכן נכנסים ומהיכן יוצאים. תעשיות נבדלות אחת מן השנייה, בכובד המכונות ואמצעי הייצור. כמו כן, נושאים כמו בטחון ואבטחה ושמירה על ידע יכול ליצור פרוגרמות מורכבות מאוד.
מטרים רבועים לאדם– כשאנו עובדים עם חברות ציבוריות, כמו משרד הרווחה, הפרוגרמה נכתבת כמטרים רבועים לאדם. למשל, כמה מטרים רבועים באולם ספורט לכל אדם, כמה מטרים רבועים של חדר או של שירותים יש להקצות לחוסה. גם בפרויקטים אלו נושא הבטחון והאבטחה חשוב ומורכב. היכן ממוקמות מצלמות האבטחה, מהי הדרך אותה עושים עצורים או החולים וכיצד יש לאבטח אותה.
מסחור– בפרויקטים שכוללים מסחר, נשאל את עצמינו שאלות, כמו היכן נמקם את המסחר באזור אסטרטגי כך שיראה מכל מקום, בעיקר מהכביש. מהו התמהיל הנכון של מסחר לעומת שאר רכיבי הפרויקט, מהו סוג המסחר שמתאים לפרויקט, היכן כדאי למקם את רוב המסחר כך שהגישה אליו תהיה נוחה ומזמינה.
שימור– בעבודתנו עם פרויקטי שימור, הפרוגרמה תכיל בראש ובראשונה מה ניתן לעשות, ומה לא ניתן לבנות. תקבע פגישה מקדימה עם מחלקת שימור בכל הנוגע להיתרים, ולעיתים גם עם רשות העתיקות, כדי להבין את דרגת שימורו של הבניין. יש להכין עבודה ראשונית ולהכיר את מסמכי השימור הרלוונטים לאותה עיר או איזור, מסמכים כמו נספח השימור לתוכנית המתארית של מטולה ולדימונה, שהוכן ע"י משרדינו עבור משרד השיכון.
התמחותנו במגוון גדול של פרויקטים מאפשרים לנו לעבוד על פרויקטים משולבים בדרגת מורכבות גבוהה, ולהמליץ על הפתרון הנכון ביותר עבור סוג הפרויקט משלל אספקטים רישויים, כלכליים וחוקיים.