אדריכלית דנה ליר אלעני
כמו פטריות אחרי הגשם, מתחילים להיערם על שולחננו בניינים לתכנון ,המשלבים בין מגורים ובין משרדים באזורי תעסוקה.
זו חויה אורבנית מסוג חדש ומזמין ,שיש לה לא מעט יתרונות. הבניין "המעורב – מרובד" כפי שהוא מכונה בקרב מתכנני ערים , מאפשר לגור בתוך בנייני משרדים, ומאפשר חוויית מגורים אחרת, ששני הצדדים יוצאים נשכרים ממנה.
דירות המגורים המאוכלסות מונעות מהאזור העסקי להפוך לאזור רפאים בשעות הערב:. החנויות, המסעדות, ומרכזי הקניות המלאים בשעות היום, יישארו כך גם בשעות הערב, וישרתו את הדיירים מפני שהם נמצאים שם ממילא.
זה הרי פתרון מתבקש: כל מי שהיה באוניברסיטת תל אביב למשל בשעות מאוחרות מכיר את ההרגשה: כרי דשא, בניינים יפים וחדשים, וחושך מוחלט. והרי המשמעות המקורית של עירוב שימושים היא בדיוק זו: מניעת "בזבוז" ובנין שיתאים "רק ליום" או "רק לערב". השילוב מתבקש.
הדיירים מצידם, זוכים להתגורר במתחם יוקרתי ומטופח, בדירה בבניין יוקרתי ומעוצב ובו כניסה מסודרת ,שבדרך כלל יושב בה שומר, שיש בו חניה צמודה ובמיקום שיש לו תחושה עירונית, שיש בו עסקים.
בנין מעורב של משרדים ומגורים הוא עדיין לא עניין נפוץ. בערים הוותיקות אנחנו רואים עירוב שימושים בדמות מסחר בקומת הקרקע בלבד, והתוצאה הא רחוב של חנויות או מתחם קטן הנותן חיים לעיר.
בחו"ל , בבנייני ענק רבי קומות כמו מגדל טראמפ בניו יורק, הרויאל אקסצ'יינג' בלונדון, או מגדלי ענק בסינגפור, עירוב שימושים קיים כבר שנים. האתגר החדש הוא בבניינים "רגילים", בני 10-20 קומות, שעוברים שינוי משמעותי.
היכן כבר מופיעים בניינים מעורבים מרובדים?
בניינים אלו מופיעים באיזורי "פיג'מות"- כינוי למקומות שבהם תוכניות חדשות מאפשרות שילוב של מגורים באזורי משרדים ומסחר, במתחמים יוקרתיים וגבוהים עתירי זכויות בניה , שקרובים לרוב למרכזן של ערים. שיטת ה"פיג'מות" הינה שיטת סיווג שפותחה במחקר שערכו פרופ' ערן פייטלסון ואחרים בשנת 2004, המציעה מסגרת למיון של השימושים המותרים עפ"י רמת המטרדים וכמות התנועה שהם מייצרים, וכך מאפשרת לדחות את ההכרעה בדבר השימושים לשלב הרישוי.
כבר בשנות ה 90 תפיסה זו הייתה רווחת במדינות כמו הולנד וקטלוניה ומאז התהליך בשכלול תמידי. ההיגיון הוא כאמור- הוספת שימושים והכפלת ערך לבניין קיים.
סיבת הופעה נוספת לבניינים אלו, היא שבאזורי תעסוקה ומסחר שאינם מיועדים למגורים, היזמים באופן אקטיבי מכינים תב"ע נקודתית בסמכות מחוזית המכניסה מגורים כשימוש. הועדה המחוזית בוחנת את האזור, ואז מאשרת או לא -להכניס את המגורים למתחם. לרוב זה יהיה אזור נטול מפעלים, בעל מרחב פיזי תומך, כלומר בעל רשתות תנועה ותשתיות תומכות מגורים. אזור בו שלד הרחובות מסודר, עם תחבורה ציבורית המוטה להליכה ברגל, בעל מרחב ציבורי בטוח נקי ומטופח, עם ככרות עירוניים מושכים. לפעמים תבקש הועדה המחוזית מהיזמים להקצות שטח גדול למבני ציבור לטובת השינוי הזה.
מדוע עכשיו?
הרקע לריבוי של בניינים כאלה באחרונה נובע ממספר סיבות. ראשית, מדיניות של עיריות ואנשי התכנון לייצר עירוב שימושים במתכוון, מתוך אמונה שעירוב שימושים יוצר סביבה נוחה להליכה ברגל ועירוניות טובה יותר באופן כללי. לזה התווספה הקורונה שבתקופה זו הבריחה עובדים מבנייני המשרדים, והרבה אנשים החלו לעבוד מהבית. כמו כן הניסיון להעברת חוק של איילת שקד להסב בנייני משרדים למגורים.
סיבה נוספת, היא הסלידה של הרשויות מהמפעלים המזהמים, והרצון למשוך אוכלוסייה צעירה ועירונית גם לאזורים שנחשבים יותר מרוחקים. כך נולד השלב הבא והמאוד מרגש של עירוב שימושים בבניין עצמו, או כפי שמתכנני העיר אוהבים לקרוא לו, הבניין המעורב מרובד.
מה ההבדל בין בניין המיועד למגורים ובניין המיועד למשרדים?
ההבדלים בין שני סוגי הבנינים הם משמעותיים. בניין המיועד למשרדים מאופיין בגרעין ומעטפת. בגרעין ימוקמו המעליות, חדרי המדרגות, הפירים, ממ"מים, שירותים ציבוריים ומערכות משותפות, ושאר הקומה תהיה "משוחררת". חיפוי המעטפת יהיה עשוי קירות מסך, ולרוב לא יהיו מרפסות. תכנון בניין המגורים מתחיל ממיקום הממ"דים, שצריכים להיות בכל קומה ומפוזרים בה, וגם במרפסות שהם חלק חשוב מאוד ממבנה הבניין, שכל דירה צריכה לקבל. מעטפת הבניין תהיה לרוב עשויה קירות עשויים בטון או בלוקים, והחיפוי יהיה משני. יש הבדלים רבים נוספים במערכות הבניין, מה שמאלץ את המתכנן להתמודד עם שאלות לגבי איך יוצרים את היצור כלאיים הזה בצורה גם נכונה מערכתית, גם כלכלית וגם שיווקית.
איך מתכננים בנין מעורב- מרובד ?
תכנון בניין מעורב מרובד דורש גמישות, ניסיון ויצירתיות. כמו הבניין המשולב, בניין שאנחנו מתכננים רבות במשרדינו, בניין המשלב משרדים, תעשיה, ומפעל ומרכז לוגיסטי, יש צורך בידע מעמיק בתכנון הבניין המעורב מרובד. יש צורך בהכרה מעמיקה הן בתכנון משרדים והן במגורים.
כשיש צורך לתכנן באותו בניין מגורים ומשרדים ניצור בניין הוליסטי מושך שיכיל את שתי הפונקציות.
יש להסתכל ראשית על צרכי הבניין וגובהו- מה חשוב יותר בבניין, האם יש יותר משרדים, או יותר מגורים? כך נוכל לקבוע את כל הפרמטרים בצורה קלה יותר שתחסוך את כספו של היזם. האם הבניין מתוכנן להיות בניין גבוה שממילא יש לו מערכות משותפות, צ'ילרים על הגג, מערכות כיבוי אש מתוחכמות? זה יקל על תכנון משרדים בבניין.
אתגר המרחבים המוגנים- הממ"ד/ ממ"ק/ ממ"מ. בבניין מגורים יש צורך ל 9 מ"ר לכל דירה, ובבנין משרדים יש צורך ל1.25 מ"ר של מרחב מוגן לאדם. כלומר, יש צורך בהרבה יותר מטרים רבועים של מרחבים מוגנים. מלבד זאת, במרחב מוגן של משרד, ניתן לרכז את כל המיגון, וממ"ד לכל דירה מאלץ לפזר את הכל ברחבי הבניין. לזאת ניתן להציע פתרונות. פתרון אחד הוא, שהדירה שתתוכנן תהיה נטולת ממ"ד, ובעלי הדירות יחלקו ממ"ק שבגרעין המרכזי. אותו ממ"ק ישמש בקומות האחרות כ ממ"מ. לעיתים היזם לא ירצה לוותר על השטח שגוזל הממ"ק, ויתעקש על ממ"ד לכל דירה, וכך אנו מסתכנים שבקומות המשרדים יהיו מרחבים מוגנים קטנים ורבים. פתרון לכך, הוא מיקום המגורים בקומות התחתונות, עם כל הממ"דים, ולהעלות למשרדים רק את חלק מהמרחבים המוגנים ולהשתמש בהם כממ"מ. פתרון נוסף, הוא לשנות את צורתו של הבניין כך שכל הממ"דים צמודים לגרעין ועדיין מקבלים אור ואויר, אבל עדיין מדובר בהרבה יותר מרחב מוגן ממה שהמשרדים זקוקים.
אתגר הכניסות לבניין וכפל המעליות- יש ליצור שתי כניסות לובי: אחת למשרדים ואחת לדיירים. זה כולל גם מערכת מעליות כפולה.
אתגר המערכות בבניין- בחשמל יהיה צורך בפיצול מערכתי של שנאים פרטיים למשרדים ולמסחר, לצד שנאים של חברת חשמל למגורים. ובמידה ויש מסחר, יש לפצל גם את מערכות האשפה. נושא המיזוג מורכב גם הוא- אם הבניין מחופה בקירות מסך, יש חובה למערכות מיזוג מרכזיות. אם יש אפשרות למקם מסתורי מזגנים על החזיתות, אז יהיה ניתן למקם מזגנים במסתורים וכך תהיה הפרדה בין המשרדים והדירות. הפתרון האופטימלי הוא מציאת אזור האמצע בעיצוב שיאפשר מיצוי אופטימלי.
אתגר מעטפת הבניין- בבניין מגורים יש צורך באפשרות לפתיחת חלונות קלה ובמרפסות. בנייני משרדים יוקרתיים מתהדרים בקירות מסך ללא פתיחה ומרפסות עישון קטנות אם בכלל. בעיני, יש ליצור תחושה מרשימה והיי טקית בבניין, שתגרום לעובדי המשרדים לשהות במקום, וגם לדיירים לגור שם. ולכן, חיפוי של קירות מסך לפחות בחלקו הוא הכי מומלץ. יש מגדלי מגורים רבים עם חיפוי של קירות מסך, ולעיתים קרובות היציאה למרפסת לא קלה בהם, הדלתות יציאה כבדות, יש תחושה מעט חשופה שקירות הדירה עשויים זכוכית, ויש צורך לבידוד תרמי מתקדם מאוד בקירות המסך, כלומר הרבה כסף. מצד שני מדובר בתחושה יוקרתית שאין כמוה. יש לבדוק שילובים מעניינים בחיפוי שאולי יכולים לחסוך מעט כסף. לגבי נושא המרפסות, ניתן לחשוב על פתרון שיתקבל בניין שבחציו יכיל מרפסות, ובחציו השני לא, או שלחילופין המרפסות לא יהיו תלויות מחוץ לבניין אלא יהיו שטח שירות ויגזרו מהקומה עצמה.
מה יהיה בקומות הגבוהות בבניין? למעלה? המגורים או המשרדים?
תמונת המצב כיום היא שאת המגורים מתכננים למעלה, בשביל להעלות את ערך הדירות וכדי לקבל מחיר גבוה יותר למ"ר וכדי ליצור יוקרה. החסרונות, הם שבגלל שמערכות במגורים גדולות יותר יקר יותר להעלות את הכל למעלה. כמו כן עלייה במעלית, מתקדמת ככל שתהיה, במספר קומות רב יכול להכביד על תושבים בבניין, כי אופי המגורים הוא עלייה הלוך ושוב לסופר, לבילויים ולחברים.
למה קריות התעסוקה המובהקות זקוקות בכלל למגורים?
הרבה פעמים התחושה באזור תעסוקה מצליח כמו גב ים נגב, או איזו התעשיה של קיסריה, היא שהכל נורא יפה אבל קצת שומם.
אווירת ההיי טק, המסעדות, הדשא המוריק, נותנים תחושה של להיות בקריה אקדמית בזמן שביתה. נורא יפה, אבל אין אף אחד. אנשים צעירים ומשכילים נמשכים לאזורים אורבניים, ורוצים לערב את חייהם בכזה אם יש אקשן, יכולת לפגוש אנשים, להחליף רעיונות ועניין.
לומה מגורים זקוקים לאיזורי תעסוקה?
אזורי מגורים שלא מכילים בכלל תעסוקה שוממים מאוד במשך היום. גם במקומות האלה המסחר לא מחזיק מעמד. ילדים שחוזרים מבית הספר נמצאים בשעות הצהריים בשכונות ריקות, והולכים הרבה זמן בשמש ללא חנויות בדרך, מקום לקנות שתיה או ממתק.
לסיכום-
עירוב שימושים הוא העתיד, והמגורים בסביבה מעורבת היא נכונה לגרים בה, ונמצאת במקום ראשון במדד השכונות המצוינות : שכונה שיש בה הכל, ממרחב טבעי וציבורי, ותוך שימוש יעיל במשאבים, נוחות הליכה ברגל וקרבה בין התעסוקה למגורים.
קרדיט לבניינים בתמונת הכותרת: מימין לשמאל- Red Apple Apartment Building Aedes Studio, icon architects 191-199 college street, mvrdv mix use dubai